home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Suzy B Software 2 / Suzy B Software CD-ROM 2 (1994).iso / extras / textfile / entresec / ch19.txt < prev    next >
Text File  |  1995-04-27  |  10KB  |  173 lines

  1.           
  2.           
  3.           
  4.                      LET THE IRS PAY FOR YOUR NEW HOME
  5.           
  6.                Another strategy to consider when you purchase or
  7.           sell a home is how you can take advantage of the
  8.           deductibility of home mortgage interest.  This is one
  9.           case where debt can be useful. But, briefly, the trick
  10.           is to mortgage your property (especially at low
  11.           interest rates) and then put the money into tax-free
  12.           investments.  Thus, if you mortgage the property at
  13.           6%...and put the money into tax-free investments
  14.           yielding 6%...it looks like a wash. But you actually
  15.           end up ahead. Say the amount is $100. Your mortgage
  16.           costs you $6, which you deduct from your taxes. At a
  17.           40% tax rate, the real cost of the $6 payment is only
  18.           $3.60.  That is, it reduces your taxable income by
  19.           $6...thereby sparing you $2.40 in taxes.  Plus, you get
  20.           another $6 in tax-free interest.  Using this technique,
  21.           you'll end up with $8.40 in tax-free earnings...or 8.4%
  22.           tax free, instead of only 6%.  In other words, you
  23.           increased your tax-free earnings by 40% with no
  24.           increase in risk. 
  25.                If you sell a home for a $100,000 gain, and buy
  26.           another one at the same price, using this trick you'll
  27.           put $200 in your pocket, tax free, each month! 
  28.                While your home can, in a sense, be free to you
  29.           because of its long-term wealth-generating potential,
  30.           it can also be free for all the years you live in it --
  31.           as you continue to build wealth. The key is to make
  32.           your home a deductible expense.
  33.                If moving away is just not possible for you right
  34.           now, set up a business within your home. You can deduct
  35.           some of your home expenses through the business. 
  36.                If you buy a personal residence for $300,000 and
  37.           are taxed at a 40% rate -- which many, if not most,
  38.           people are -- you would have to earn at least $500,000
  39.           to pay for it. And that doesn't include a penny of
  40.           interest on the mortgage (which is deductible). No
  41.           matter how much you pay, your investment is worth
  42.           whatever the property is worth -- which, as we have
  43.           seen, might be a lot less than you anticipated. 
  44.                But suppose you could make the purchase a
  45.           deductible expense? In some special situations, you
  46.           can. If a business purchases a property for $300,000,
  47.           and depreciates the expense over the mortgage period,
  48.           the cost to the company would be only $300,000 rather
  49.           than $500,000 -- a $200,000 savings. Remember, though,
  50.           land is not depreciable -- to anyone. 
  51.                Similarly, investment property may be depreciated
  52.           (deducted over a period of years). Here again, the real
  53.           cost of acquisition is greatly reduced. 
  54.                The trick then is to turn residential property
  55.           into business or investment property, thus allowing you
  56.           to deduct the cost of acquisition and thereby save
  57.           enough money to give you a new home free. 
  58.                You cannot depreciate your primary residence.  By
  59.           definition, the place you live is a personal expense,
  60.           not a business or investment expense. But if you buy
  61.           another home, for investment purposes, you would be
  62.           able to deduct the expenses, including the
  63.           depreciation. Likewise, if you have a business of your
  64.           own (this is just one of the many instances in which
  65.           having a business can pay off), and the business needs
  66.           a place to operate from, you can -- in certain cases --
  67.           have the business buy a property and deduct the
  68.           expenses. In this case, the business would buy a place
  69.           from which to conduct business. And you would rent from
  70.           the business a portion of the property as a living
  71.           space. 
  72.                This is the opposite of the typical "office in the
  73.           home" situation...from a tax perspective. At the same
  74.           time, it is precisely the same arrangement.  But in
  75.           this case, the property is business property, and as
  76.           such, fully deductible.  You just have to pay fair
  77.           market rent for the part of the place you occupy.  The
  78.           value of the portion you occupy will be significantly
  79.           depressed by the fact that you share the residence with
  80.           a business.  You can imagine how much less it would be
  81.           worth to you if you had to share with such a business
  82.           and adjust the rent accordingly. 
  83.                The rent is not, of course, a business expense. 
  84.           It is a personal living expense and cannot be deducted. 
  85.           Still, the savings may be significant. 
  86.                Your incorporated business buys a house (watch out
  87.           for zoning and other regulatory problems) from which to
  88.           conduct business.  It pays $200,000 and deducts both
  89.           the interest and the principal (as depreciation) over
  90.           the life of the mortgage.  Thus the total cost of
  91.           acquisition is $200,000...before tax dollars.  The
  92.           house would rent for $1,500 a month.  But since you
  93.           have to share the property with a business...a fair
  94.           market rent may be just $750, maybe even including
  95.           utilities.  Meanwhile, the business gets to deduct the
  96.           maintenance, utilities, and other costs of operation. 
  97.                The only taxable amounts involved are the monthly
  98.           payments you make to the business in rent.  And you
  99.           have to watch out that you don't end up getting these
  100.           amounts taxed twice, or even three times...by ending up
  101.           with a profit in the company, which is taxed at the
  102.           corporate rate, and then paying it out to you again ...
  103.           where it is taxed at your personal rate.  You have to
  104.           pay attention, in other words, to the details in a
  105.           transaction like this. 
  106.                How much can this arrangement save you?  Let's say
  107.           the mortgage payments are $2,000 per month for 20
  108.           years.  You can only depreciate the improvements, not
  109.           the lot, of course, but let's not make this example too
  110.           complicated by assuming that the lot has minimal value. 
  111.           So you get to deduct the entire $200,000 purchase price
  112.           over the 20-year period. (Be sure to check allowable
  113.           depreciation schedules.)  Plus, let's say upkeep and
  114.           utilities average $200 per month...all deductible as
  115.           well, for a deduction of another $48,000.  This brings
  116.           a total deductible amount of $248,000... which is a
  117.           savings of $99,200 in taxes. 
  118.                But, remember that we still have to pay the tax on
  119.           the rent we pay.  Alas, that amount works out to
  120.           $72,000.  So the net effect is a savings of a little
  121.           more than $27,000. 
  122.                However, the savings do not occur all at once. 
  123.           They're spread out over 20 years.  Thus, the magic of
  124.           compounding comes into play. Each year, you save about
  125.           $1,350.  With compounding at 10%...at the end of 20
  126.           years, you'd have $55,806.  Here's another variation:
  127.                Your corporation can lease your land from you and
  128.           build a house on it.  You rent the house until it
  129.           reverts to you at the expiration of the lease.  The
  130.           house can be in Hawaii...or the Upper East Side of New
  131.           York City.  The corporation depreciates the cost of
  132.           construction and deducts the cost of maintaining the
  133.           house.
  134.                The corporation's lease payments to you for the
  135.           use of the land are deductible to the corporation. 
  136.           Your rental payments for the use of the house are
  137.           income to the corporation. 
  138.                When the land lease ends, say after 20 years, the
  139.           land and building are both yours.  You need not
  140.           recognize any income as a result of the improvements
  141.           the corporation made to your land.  Your basis in the
  142.           house will be zero, because you recognized no income.
  143.                If you sell the house, all proceeds will be long
  144.           term capital gains.  If you occupy the house as your
  145.           residence and are qualified (over age 55, file a joint
  146.           return with your spouse, and have lived in the house
  147.           for three out of five years), you can take advantage of
  148.           the one-time $125,000 exclusion.  On the other hand, if
  149.           you leave the property to your heirs, the value to them
  150.           will be the fair market value at the time of your
  151.           death, and the capital gains will never be taxed. 
  152.                Now, having said all that, we hasten to add that
  153.           any time you start to fool around with IRS regulations
  154.           you run into problems.  Basically, the IRS has the job
  155.           of collecting money from people. And though it is well
  156.           established that you have the right to organize your
  157.           affairs in any way you please in an attempt to lower
  158.           your tax liability, the IRS and Congress are determined
  159.           to try to prevent you from exercising that right. 
  160.                We'll have a lot more to say about taxes in this
  161.           book.  Because they are by far the biggest single item
  162.           in most family budgets.  As such, they are also the
  163.           most fertile field for growing your personal wealth by
  164.           reducing the amount of taxes you pay. 
  165.                But for now, let us just point out that you need
  166.           expert advice to set up a tax-avoiding structure such
  167.           as the one we are explaining here.  The specific form
  168.           of the structure will depend on your own personal
  169.           situation and your goals. 
  170.           
  171.           
  172.           
  173.